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아파트 하자보수보증금 소송 때 알아야 할 내용

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[이정은의 하자이야기(22)]


이정은 수석변호사/법무법인 해강 
이정은 수석변호사 / 법무법인 해강

아파트와 같은 공동주택은 주택법과 공동주택관리법의 적용을 받는다. 공동주택이란 건축물의 벽・복도・계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있게 된 주택을 말한다. 따라서 오피스텔 같은 집합건물과는 달리 주택으로서 보호를 받는다. 

공동주택 사업주체(시행사, 시공사)는 하자보수를 보장하기 위해 의무적으로 일정금액을 담보책임기간 동안 예치해야 하는데 이를 하자보수보증금이라고 한다. 공동주택관리법 시행령 제41조는 보증금을 현금으로 예치하거나 보증금 지급을 보장하는 보증에 가입하도록 규정하고 있다. 대부분 보증인의 보증서를 제출한다. 통상 주택도시기금법의 주택도시보증공사, 건설산업기본법에 따른 건설 관련 공제조합이 보증인인 경우가 많다. 

아파트에 하자가 발생해 사업주체를 상대로 손해배상청구소송을 진행할 경우 보증회사를 상대로 보증금청구소송을 병행해 할 수 있다. 보증회사의 보증은 하자로 인한 손해배상책임을 보증하는 것이기 때문이다. 손해배상소송은 사업주체인 시행사, 시공사에 청구하고 보증금청구소송은 보증회사에 청구한다. 지급을 구하는 대상은 다르지만 원고인 아파트 입주자대표회의가 아파트의 하자를 입증해 청구하는 것은 같다. 

하자보수보증금은 총사업비에서 대지의 조성 전 가격을 뺀 금액의 100분의 3이다. 보증대상은 시공상의 하자로서 기산일(사용검사일) 이후 발생한 연차별 하자이다. 보통 보증금액이 보증대상인 사용검사 후의 하자로 인한 손해배상액보다 훨씬 크기 때문에 사용검사 후의 하자에 대해 충당될 수 있다. 

보증금 소송 때 보증한도가 있다는 점과 사용검사 후의 손해만 보증한다는 점에 주의해야 한다. 우선 사용검사 전의 하자인지, 사용검사 후의 하자인지 구별이 중요하다. 설계도면대로 시공하지 않은 미시공, 변경시공은 사용검사 전 하자다. 공사상의 잘못으로 균열, 뒤틀림 등 하자가 발생해 건축물이 안전상, 기능상, 미관상 장애가 발생한 것은 사용검사 후의 하자다.

사용검사 전 하자는 이로 인해 건축물이 안전상, 기능상, 미관상 지장을 초래하는 것을 요건으로 하지 않는다. 다만 판례는 공사상의 잘못으로 인한 안전상, 기능상, 미관상의 지장을 초래하는 하자라도 사용검사 전에 이미 발생한 경우 사용검사 전의 하자에 해당한다고 본다. 거꾸로 미시공, 변경시공으로 안전상, 기능상, 미관상 지장을 초래하는 하자가 사용검사 후에 현실로 나타난 경우 사용검사 후의 하자에 해당할 수 있다고 본다. 예컨대 방수공사를 하지 않아 누수가 발생한 경우 사용검사 후의 하자로 본다. 


보증인으로 하여금 사용검사 후의 하자에 대해서만 책임을 지도록 하는 것은 시행자와 수분양자 사이의 특별한 계약내용(예를 들어 고품질의 내장재를 사용)을 시행자가 지키지 않는 경우 계약불이행이기는 하나 건물의 기능에는 지장이 없으므로 당사자 사이의 손해배상으로 해결하도록 하는 것이다. 시공을 부실하게 해 건물이 제 기능을 다하지 못하는 경우에는 보증금제도로서 하자보수를 보장하려는 것이다.

하자보수보증금 청구소송의 보증금청구권의 소멸시효 기산점은 ‘보증사고가 발생한 때’로 보는 것이 일반적이다. 어떤 보증사는 보증약관에 소멸시효를 ‘하자담보책임 기간 만료 후 〇년’으로 규정하기도 한다. 약관을 잘 살펴 소멸시효기간 만료 여부에 유의해야 한다. 

대법원은 ‘보증보험계약자가 그 하자에 대한 보수 또는 보완청구를 받았음에도 이를 이행하지 않은 경우’를 보증사고가 발생한 경우로 보며 소멸시효의 기산점은 이러한 보증사고가 발생한 때로 보고 있다(대법원 2012. 8. 23. 선고 2012다18748 판결).

판례는 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권과 보증금 청구권의 관계는 부종성(附從性·담보물권이 피담보채권의 존재를 선행조건으로 해 그 권리와 운명을 같이한다는 의미)이 없다고 본다. 만약 시행사, 시공사가 회생·파산에 들어가 권리구제를 받을 수 없는 경우라 하더라도 보증금지급청구는 가능하므로 각 요건을 면밀히 살펴봐야 한다.

 

법무법인 해강 ☎TEL 02-532-0599/052-221-4900 

출처 : 한국아파트신문(http://www.hapt.co.kr) 

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