아파트 조경수 고사･쓰러짐 등 시공하자 잘 살펴야
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이정은의 하자 이야기(14)
이정은 수석변호사/법무법인 해강
아파트 화단의 나무에 어느새 새잎이 돋아나고 꽃이 핀다. 도시 생활을 하면서 멀리 꽃구경을 나가지 않아도 내가 사는 공간에서 계절의 변화를 만끽할 수 있다.
요즘 신축 아파트들은 대부분 지하공간에 주차장과 차량 진입로를 두고 아파트 1층은 차가 없는 공간으로 꾸민다. 1층은 마치 공원처럼 산책로와 조경수들이 조성돼 입주민들이 쉴 수 있는 공간을 마련한다.
건축법은 면적이 200㎡ 이상인 대지에 건축하는 건축주는 용도지역 및 건축물의 규모에 따라 대지에 조경이나 그 밖에 필요한 조치를 하도록 규정하고 있다(건축법 제42조 대지의 조경). 관련법령에 따라 공동주택 건축 시 조경이 필수적으로 조성돼야 한다.
현대 도시에서 아파트는 단순히 주거 공간뿐만 아니라 각종 편의시설과 녹지공간까지 제공하도록 건축되고 있다. 아파트 조경은 아파트의 경치·풍광을 아름답게 조성해 입주민들의 삶의 질을 향상시키는 핵심요소로 현대 건축공사의 중요한 의미를 담고 있다.
조경공사에도 하자가 발생한다. 조경공사는 집합건물법상 건물의 기능상 또는 미관상의 3년차 하자에 해당한다. 아파트 하자소송을 진행해 보면 준공도서상의 조경수를 식재하지 않은 하자(조경수 미식재), 조경수가 고사(枯死)해 그 기능을 할 수 없는 하자(고사목) 등이 드러난다.
국토교통부가 고시하는 공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준에 따르면 조경수에 관한 항목이 많다. 제30조는 조경수 고사 및 입상불량이다. ①조경수는 수관부의 가지 3분의 2 이상이 고사되거나 수목의 생육상태가 극히 불량해 회복하기 어렵다고 인정되는 경우에는 고사한 것으로 간주해 시공하자로 본다. ②지주목의 지지상태가 부실해 조경수가 쓰러진 경우에는 입상불량 시공하자로 본다. 제31조는 조경수 뿌리분 결속재료에 관한 것이다. 준공 후 2년이 경과한 이후 지표면에 노출된 조경수의 뿌리분 결속재료를 제거하지 않은 경우에는 시공하자로 본다.
제32조는 조경수 식재 불일치이다. ①설계도서와 식재된 조경수를 비교해 수종이 다르거나 저가(低價)의 수종으로 식재한 것으로 인정되는 경우에는 변경시공하자로 본다. ②설계도서와 달리 조경수의 식재를 누락한 경우에는 미시공하자로 본다. 또 제33조는 조경수 규격미달이다. ①조경수는 설계도서에 적합한 수종으로 식재했으나 규격이 설계도서에 미달하는 경우에는 변경시공 하자로 본다.
여러 조항에 걸쳐서 조경수의 고사나 쓰러짐, 설계도서와 식재 불일치, 규격미달 등은 시공하자로 규정하고 있다. 하자소송시 감정단계에서 위의 사실이 드러나면 법원에서는 하자로 인정하고 고사목, 미식재 등을 처리하고 동일 사양의 식재를 시공하는 비용으로 하자보수비를 산정한다.
조경수와 관련한 하자를 다툴 때 시공사측은 “조경수는 살아있는 생명체이므로 입주민들의 관리소홀로 고사목이 발생할 수 있다”는 주장을 한다. 조경수는 제대로 식재됐다면 특별한 관리가 없어도 생육하는 것이므로 시공사 측의 주장이 모두 받아들여지지는 않는다. 하지만 피고의 책임을 제한하는 법리의 근거로 사용되기도 한다.
법원은 “구분소유자들의 관리소홀 등 과실로 인해 하자가 확대됐을 가능성도 배제할 수 없으므로 손해액을 산정함에 있어서 이를 참작한다(서울중앙지방법원 2012가합10695 판결)”고 판시하기도 한다. 다툼에 대비해 아파트에서 조경수 관리대장을 비치해 두고 조경수를 관리한 근거를 남겨 두면 도움이 된다.
또 다른 쟁점으로 추가 식재에 관한 것이 있다. 시공사(건설사) 측이 설계 도면에 없는 조경수를 추가식재한 것이 있으니 조경수 하자에서 추가식재한 비용을 공제해야 한다는 주장이다. 일반적으로 조경수 추가식재 등 설계 도면에 없는 사항의 시공은 시행사가 분양이 잘 되도록 하기 위한 목적 등 자신의 목적달성을 위해 하는 것이다. 그러므로 이로 인해 하자가 상쇄되는 것은 아니나 조경수의 경우 설계도면과 다른 곳에 식재되거나 다른 수종이 식재된 경우에도 그 비용을 조경수 하자항목에서 공제하기도 한다. 아파트에 손해가 되지 않는다는 이유에서다.
조경수는 공동주택에서 내 집의 앞마당과도 같다. 쾌적한 주거환경을 위해 하자가 존재하는지 면밀히 살피고, 평소에도 애정을 갖고 가꿔야 할 필요가 있다.
출처 : 한국아파트신문(http://www.hapt.co.kr)
요즘 신축 아파트들은 대부분 지하공간에 주차장과 차량 진입로를 두고 아파트 1층은 차가 없는 공간으로 꾸민다. 1층은 마치 공원처럼 산책로와 조경수들이 조성돼 입주민들이 쉴 수 있는 공간을 마련한다.
건축법은 면적이 200㎡ 이상인 대지에 건축하는 건축주는 용도지역 및 건축물의 규모에 따라 대지에 조경이나 그 밖에 필요한 조치를 하도록 규정하고 있다(건축법 제42조 대지의 조경). 관련법령에 따라 공동주택 건축 시 조경이 필수적으로 조성돼야 한다.
현대 도시에서 아파트는 단순히 주거 공간뿐만 아니라 각종 편의시설과 녹지공간까지 제공하도록 건축되고 있다. 아파트 조경은 아파트의 경치·풍광을 아름답게 조성해 입주민들의 삶의 질을 향상시키는 핵심요소로 현대 건축공사의 중요한 의미를 담고 있다.
조경공사에도 하자가 발생한다. 조경공사는 집합건물법상 건물의 기능상 또는 미관상의 3년차 하자에 해당한다. 아파트 하자소송을 진행해 보면 준공도서상의 조경수를 식재하지 않은 하자(조경수 미식재), 조경수가 고사(枯死)해 그 기능을 할 수 없는 하자(고사목) 등이 드러난다.
국토교통부가 고시하는 공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준에 따르면 조경수에 관한 항목이 많다. 제30조는 조경수 고사 및 입상불량이다. ①조경수는 수관부의 가지 3분의 2 이상이 고사되거나 수목의 생육상태가 극히 불량해 회복하기 어렵다고 인정되는 경우에는 고사한 것으로 간주해 시공하자로 본다. ②지주목의 지지상태가 부실해 조경수가 쓰러진 경우에는 입상불량 시공하자로 본다. 제31조는 조경수 뿌리분 결속재료에 관한 것이다. 준공 후 2년이 경과한 이후 지표면에 노출된 조경수의 뿌리분 결속재료를 제거하지 않은 경우에는 시공하자로 본다.
제32조는 조경수 식재 불일치이다. ①설계도서와 식재된 조경수를 비교해 수종이 다르거나 저가(低價)의 수종으로 식재한 것으로 인정되는 경우에는 변경시공하자로 본다. ②설계도서와 달리 조경수의 식재를 누락한 경우에는 미시공하자로 본다. 또 제33조는 조경수 규격미달이다. ①조경수는 설계도서에 적합한 수종으로 식재했으나 규격이 설계도서에 미달하는 경우에는 변경시공 하자로 본다.
여러 조항에 걸쳐서 조경수의 고사나 쓰러짐, 설계도서와 식재 불일치, 규격미달 등은 시공하자로 규정하고 있다. 하자소송시 감정단계에서 위의 사실이 드러나면 법원에서는 하자로 인정하고 고사목, 미식재 등을 처리하고 동일 사양의 식재를 시공하는 비용으로 하자보수비를 산정한다.
조경수와 관련한 하자를 다툴 때 시공사측은 “조경수는 살아있는 생명체이므로 입주민들의 관리소홀로 고사목이 발생할 수 있다”는 주장을 한다. 조경수는 제대로 식재됐다면 특별한 관리가 없어도 생육하는 것이므로 시공사 측의 주장이 모두 받아들여지지는 않는다. 하지만 피고의 책임을 제한하는 법리의 근거로 사용되기도 한다.
법원은 “구분소유자들의 관리소홀 등 과실로 인해 하자가 확대됐을 가능성도 배제할 수 없으므로 손해액을 산정함에 있어서 이를 참작한다(서울중앙지방법원 2012가합10695 판결)”고 판시하기도 한다. 다툼에 대비해 아파트에서 조경수 관리대장을 비치해 두고 조경수를 관리한 근거를 남겨 두면 도움이 된다.
또 다른 쟁점으로 추가 식재에 관한 것이 있다. 시공사(건설사) 측이 설계 도면에 없는 조경수를 추가식재한 것이 있으니 조경수 하자에서 추가식재한 비용을 공제해야 한다는 주장이다. 일반적으로 조경수 추가식재 등 설계 도면에 없는 사항의 시공은 시행사가 분양이 잘 되도록 하기 위한 목적 등 자신의 목적달성을 위해 하는 것이다. 그러므로 이로 인해 하자가 상쇄되는 것은 아니나 조경수의 경우 설계도면과 다른 곳에 식재되거나 다른 수종이 식재된 경우에도 그 비용을 조경수 하자항목에서 공제하기도 한다. 아파트에 손해가 되지 않는다는 이유에서다.
조경수는 공동주택에서 내 집의 앞마당과도 같다. 쾌적한 주거환경을 위해 하자가 존재하는지 면밀히 살피고, 평소에도 애정을 갖고 가꿔야 할 필요가 있다.
출처 : 한국아파트신문(http://www.hapt.co.kr)
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